Giải đáp thắc mắc về hệ số sử dụng đất trên thị trường bất động sản

Hệ số sử dụng đất là tiêu chí quan trọng trong quy hoạch xây dựng của các nhà đầu tư chuyên môn trên thị trường xây dựng. Cùng theo dõi kỹ qua bài viết dưới đây.

Hệ số sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Hệ số sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Thế nào là hệ số sử dụng đất?

Hệ số sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng và cần thiết trong quá trình đầu tư, thi công hay xây dựng công trình. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình (không bao gồm tầng hầm và tầng mái) với tổng diện tích tất cả lô đất đang sử dụng, được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

Hệ số sử dụng đất giúp khống chế xây dựng số tầng quá cao với tỷ lệ xây dựng cho phép, thể hiện quy mô của công trình và kinh phí đầu tư các căn hộ trên mỗi mét vuông đất.

Tùy vào từng địa điểm khác nhau mà vùng đất tương ứng với hệ số sử dụng đất khác nhau. Nếu bạn mua đất nền thì có thể xác định căn hộ của mình xây dựng tối đa tầng là bao nhiêu. Quan trọng là việc biết và hiểu công thức tính hệ số sử dụng đất, cùng theo dõi thêm những thông tin sau.

Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất bắt nguồn từ các quy hoạch đô thị tại các khu vực phát triển trong nước và trên thế giới. Hệ số sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến các khu chế xuất công nghiệp mà nó giới hạn số tầng của các căn hộ của các dự án khu đô thị.

Hệ số sử dụng đất càng cao, kinh tế càng cao cũng như diện tích mật độ xây dựng càng tăng nhanh hay hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư cáng thấp. Từ đó, giúp tiết kiệm quỹ đất với quy mô dự án không có sự thay đổi nào. Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân số sinh sống tại khu dân cư đó.

Công thức tính hệ số sử dụng đất đơn giản.

Công thức tính hệ số sử dụng đất đơn giản.

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Công thức tính hệ số sử dụng đất được thể hiện như sau:

Hệ số sử dụng đất = (Tổng sàn xây dựng) / (Diện tích xây dựng lô đất)

Ví dụ hệ số sử dụng đất: 

Vd1: Ngôi nhà được xây dựng có diện tích là 50m2 với 5 tầng trên lô đất có diện tích là 100m2 thì hệ số sử dụng đất là = (50 x 5) / 100 = 2.5 lần = 250%

Vd2: Chung cư có tổng diện tích là 1000m2 với cấu trúc 10 tầng gồm 2 tầng hầm và 500m2. Diện tích không gian mở bên ngoài là 500m2. Vậy hệ số sử dụng đất là = (10 + 2) x (500 / 1000) = 6 lần = 600%

Cách tính hệ số sử dụng đất là kiến thức mà bất kỳ kiến trúc sư nào khi tiến hành thiết kế bản vẽ đều cần nắm rõ. Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến kinh phí đầu tư, quy mô của công trình…

Hệ số sử dụng đất được sử dụng theo 2 đơn vị khác nhau: Sử dụng đơn vị FAR (số lần) và đơn vị FSI (số phần trăm %).

Tổng diện tích sàn nhà hay công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng (bao gồm tầng hầm, tầng mái, tầng áp mái…)

Diện tích sàn của tầng chính là tổng diện tích của các chi tiết như tường bao, diện tích mặt bằng, ban công, ống khói…

Ý nghĩa hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại khu dự án, nếu hệ số dử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp và ngược lại, hệ số sử dụng đất càng cao thì mật độ dân cư càng cao. Chỉ số hệ số sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân tại dự án và ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong xây dựng.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong xây dựng.

Các dự án xây dựng đề có hạn sử dụng từ 50 – 70 năm. Khi kết thúc dự án, chủ sở hữu và dân cư tại đó có quyền xây dựng lại dự án cho phù hợp theo nhu cầu quy hoạch của nhà nước.

Đối với trường hợp người dân không đủ khả năng tự xây dựng lại thì nhà nước sẽ kêu gọi các chủ đầu tư mới, sẽ có lợi cho chủ dân cư ở các dự án mới sau đó.

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam

Hệ số sử dụng đất là chỉ tiêu quan trọng của việc quy hoạch xây dựng đất đai tại Việt Nam. Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được kiểm soát bằng mật độ xây dựng. Do vậy đối với các công trình trên 15 tầng, không kiểm soát được mật độ xây dựng thì hệ số sử dụng đất lớn. làm quá tải về khái niệm hạ tầng đô thị.

Mật độ xây dựng là tỷ lêj chiếm dụng đất lên toàn bộ lô đất của công trình, hay hiểu theo cách khác là thể tích chiếm không gian của công trình. Mật độ xây dựng (%) được tính theo công thức:

Mật độ xây dựng = Diện tích đất công trình chiếm đóng / Tổng diện tích toàn bộ lô đất x 100%

Mật độ xây dựng gồm 2 loại:

– Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc trên không gian của toàn bộ lô đất (bao gồm cả diện tích sân đường, cây xanh, không gian mở…gần khu đất đó)

– Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc trên không gian của toàn bộ lô đất (không bao gồm diện tích của các không gian khác như bể bơi, cây xanh, bể cảnh…xung quanh khu vực đó)

Hệ số sử dụng đất có quan hệ mật thiết với mật độ xây dựng.

Hệ số sử dụng đất có quan hệ mật thiết với mật độ xây dựng.

Những kiến thức về hệ số sử dụng đất đã được VTVDaNang giới thiệu chi tiết qua bài viết trên. Hy vọng bạn đọc đã tích lũy được những kiến thức cần thiết về hệ số sử dụng đất nhé.

Leave a Reply

Protected with IP Blacklist CloudIP Blacklist Cloud
Csss